Diese Frage stellst du dir vielleicht auch des Öfteren. Und sie ist auch nicht trivial zu beantworten, da hier nicht nur rein monetäre Faktoren eine Rolle spielen sondern auch diverse Risikofaktoren oder das Bedürfnis nach Sicherheit z.B. im Alter.
Insgeheim träumen die meisten Menschen irgendwann vom eigenen Heim.
Aber wann ist es wirklich sinnvoll diese Unterfangen anzugehen?
Ich kann mich noch gut an meine erste Bekanntschaft mit den Büchern von Robert Kiyosaki erinnern in denen auch detailliert auf dieses Thema eingegangen wird.
Man sollte sich zunächst darüber bewusst sein, dass das eigene Wohneigentum eigentlich zunächst kein Vermögenswert ist sondern damit in der Regel die Aufnahme einer Schuld verbunden ist, aber selbst im Falle, dass du dein Eigenheim in einem Rutsch abbezahlen könntest, parkst du darin Kapital, das du anderweitig für dich arbeiten lassen könntest.
Mag aus psychologischer Sicht der Besitz von Wohneigentum sinnvoll sein, so kann man es rational in Frage stellen. Da ich selbst Wohneigentum besitze habe ich hier eine Rückbetrachtung für mich selbst gemacht um zu beleuchten, wie sinnvoll diese Entscheidung für mich war, oder wie die mögliche Alternative hätte aussehen können.
Rechnung meines eigenen speziellen Falles
Hierzu kurz die Eckdaten meiner ursprünglichen Mietsituation gegenüber dem heutigen Wohneigentum.
Meine Warmmiete bis 2013 betrug 790 Euro/Monat
Mein Wohneigentum (Kosten gesamt ca. 300.000 Euro) hatte ich 2013 erworben und in einem sehr aggressiven Tilgungsplan in 7 Jahren abbezahlt. 120.000 hatte ich dabei angezahlt und in jedem Jahr die volle Sondertilgung gezahlt. Und bin somit seit Anfang 2020 schuldfrei.
Ich bin weiterhin davon ausgegangen dass ca. 2000 Euro monatlich frei zur Verfügung stehen (also Erwerbsnetto Minus Lebenshaltungskosten, Urlaube und alles was dazugehört).
Die beiden möglichen Anlageszenarien, die ich gerechnet habe sind folgendermaßen:
Miete:
120.000 Euro Startkapital in ETFs (z.B. S&P 500, NASDAQ, DAX, Emerging Markets etc.) angelegt. Annahme einer mittleren jährlichen Rendite von 6%.
zusätzlich monatlich weitere 2000€-790€=1210€ für Sparpläne auf ETFs möglich
Mit Anlagehorizont 7 Jahre und einer mittleren jährlichen Rendite von 6% (konservativ gerechnet) werden nach 7 Jahren aus den 120000 Euro ca. 180000 Euro und aus den monatlichen Sparplänen über 7 Jahre zusätzliche ca. 120 000 Euro - also insgesamt 302.000 Euro.
Wohneigentum:
Die 120.000 Euro Startkapital wurden als Anzahlung benötigt
Aufgrund des aggressiven Tilgungsplans gingen ca. 1350 + auf das Jahr umgerechnet nochmal monatlich 625 € (maximal mögliche Sondertilgung pro Jahr waren 7500 €) kann bei dieser Variante kaum etwas angespart werden - somit monatliche Sparsumme nur 25€.
Somit nach 7 Jahren ca. 2500 € angespart (ebenfalls bei Annahme einer jährlichen Rendite von 6%.
Wenn ich diese Rechnung mit 6% durchführe, sieht diese zunächst nicht schlecht aus und es erweckt zunächst den Eindruck, dass man mit der Entscheidung für das Wohneigentum ganz gut leben kann.
Allerdings......
sollte man sich bewusst sein, dass nur 7 Jahre vergangen sind. Und ich im Mietszenario nach 7 Jahren mit über 300.000 € dastehe, also viel Kapital, mit dem ich weitere Investitionen tätigen kann, im Fall 2 quasi wieder bei 0 mit dem investieren anfange. D.h. der eigentliche Zinseszinseffekt kommt in den Jahren danach deutlich zum Tragen.
Legen wir meinen Fall mal beiseite und schauen uns ein häufiger in der Realität zu sehendes Szenario an.
100.000 € Anzahlungssumme
Miete Annahme erneut 790 € (der Einfachheit halber angenommen, dass diese über den Zeitraum gleich bleibt)
Tilgungsplan über 20 Jahre mit jährlicher Sondertilgung gemittelt angenommen - monatlich 1415 €.
Wenn ich parallel zum obigen Szenario hier über 20 Jahre rechne, sind die gegenüberstehenden Summen deutlich unterschiedlicher. So hätte der Mieter nach 20 Jahren bei 6% Anlagerendite 918.000 €, der Wohneigentümer 258.000 € angespart.
Natürlich kann man bei dieser Betrachtungsweise nicht alle möglichen Faktoren mitberücksichtigen. Beispielsweise weißt du nicht, ob man in 20 Jahren für 918.000 € noch vergleichbares Wohneigentum zu heute bekommt oder du dann vielleicht nur noch eine kleine 3 Zimmerwohnung bekommst. Es ist aber mit hoher Wahrscheinlichkeit der Fall, dass du mit der Mietvariante + höhere Anlagesummen über längere Zeiträume deutlich besser fährst.
Fazit
Hätte ich erneut diese Entscheidung zu treffen, würde ich mir gut überlegen, ob es nicht sinnvoller wäre möglichst spät Wohneigentum zu erwerben, so dass man über den maximal möglichen Zeitraum Zinseszinseffekte bei der Geldanlage mit dem maximal möglichen Investitionsvolumen nutzen kann. Was z.B. bei mir zum tragen kommt, und über was ich am liebsten gar nicht so im Detail nachdenken mag ist, dass ich, während der Zeit, in der ich meinen Baukredit abbezahlt habe, eine der besten Börsenphasen verpasst habe, die so vermutlich nicht mehr so bald kommt.
In den obigen Beispielen hatte ich mit Rendite 6% gerechnet. Im Zeitraum 2013-2020 hätte ich jedoch mit durchaus höheren Renditen rechnen können, womit sich die Entscheidung noch deutlicher zur Miete verschoben hätte.
Mit den wirklichen durchschnittlichen Renditen z.B. vom S&P 500 Index gerechnet zwischen 2013 und 2020 -also in meinem eigenen Beispiel würden bei der Mietvariante nicht mehr 302.000 € auf dem Zettel stehen, sondern ca. 400.000 €.
Auch bei noch längeren Finanzierungszeiträumen von z.B. 30 Jahren verschiebt sich das Ganze immer weiter in Richtung Miete und die Differenz zwischen den Szenarien erreicht dann so langsam die 1 Mio € Grenze.
Ich bereue meine Entscheidung für das Wohneigentum nicht, denn wie bereits zu Beginn angesprochen gibt es auch psychologische Faktoren, die es zu berücksichtigen gilt. Meine letzte Kreditrate hatte ich im Februar 2020 gezahlt. Es war ein unglaublich befreiendes Gefühl zu wissen, dass von nun an sämtliches Kapital, das nicht anderweitig benötigt wird direkt angelegt werden kann und ich bin seit diesem Zeitpunkt um ein vielfaches aktiver an der Börse.
Wie würde ich investieren, wenn ich nochmal 20 wäre?
Zeithorizont 20 Jahre in Miete
in den ersten Jahren vermutlich in einer WG um noch weitere Kosten zu sparen
alles nicht benötigte Kapital in ETFs und Aktien anlegen
mit ca. 40 Jahren ca. 1/4 bzw 1/5 des angesparten Kapitals zur Anzahlung eines Baukredits verwenden und mit einem Tilgungsplan über 20 Jahre meinen Kredit abbezahlen.
Damit sollte durch die restlichen 3/4 - 4/5 bzw. das noch zusätzlich ansparbare Kapital, neben der Kredittilgung, genug Kapital für weiteres Wachstum vorhanden sein.
Falls dich das Thema interessiert kann ich dir das Buch Kaufen oder Mieten von Gerd Kommer empfehlen.
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